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ハートランド管理センター株式会社

税のご相談室

REIWAリゾートGROUP
提携税理法人

知らないと損する「税の事」。
その疑問に専門の税理士集団が
お悩み・ご質問にお答えします。

  • 不動産を貸した時の

    所得税

  • 資産を譲る時の

    相続税

  • 不動産の売却時の

    譲渡所得税
土地で相続すると、
相続税評価が下がる（相続税）
相続時に5,000万円の現金預金があった場合、相続税の計算上の価額（課税標準）は当然5,000万円です。一方この5,000万円で土地を購入した場合、税金計算上は路線価などを用いた評価額により課税標準が算出されます。一般に土地の路線価は時価の8掛けですが、地方（白浜など）にいけばこの割合が極端に下がっている場合も。仮に、評価額が実勢価額の4割の土地を購入すれば、課税標準を5,000万円から2,000万円に下げることができます。
借入をして建物を建てると相続税が
下がる（相続税）
土地と同様、建物を購入した場合も相続税の課税標準を下げることができます。建物の場合は固定資産評価額を用い、通常は7掛け程度といわれています。現金で購入した場合同様、借入によって購入した場合も、借入金は10割程度（借入金の額だけマイナスします）に対し、建物は7掛け程度になり、その差の分だけ課税標準が下がります。また、貸別荘事業に用いる場合は、借入金の利息も経費に入れられる（所得税）こととなり税制上有利になります。
住宅としての取得なら、固定資産税は1/6、
都市計画税は1/3に軽減（固定資産税）
住宅の取得の場合、土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されることとなります。更地で持っている場合はまるごとこれらが課せられるのに対して非常に有利です。建設する建物については、居住用であればこの軽減が受けられることになります。これ以外に不動産取得税についても軽減規定があり、税制上有利な投資資産といえます。
資産管理会社の設立で節税が可能
（法人税・相続税）
不動産は個人が所有するのが基本形ですが、資産が多い場合は不動産管理会社を設立して、その法人の所有にすることがあります。家賃は法人の収入になるのに対し、一定の経費も認められます。また、管理会社から複数人に給与を出すことにすれば、所得分散による節税効果を得られます。他方、不動産を持った法人の株式を有することになり、相続税の計算上大幅な評価減となることがあります。
株式会社ハート相続不動産・処分センター
  • リゾート会員権
  • リゾートマンション
  • 土地
  • 空き家・古民家・別荘
売りたくても買い手がつかない
「負動産」をどうすべきか？
ハートランド管理センターが
あなたの「困った？」を
サポートさせていただきます。

  • 父親が所有している不動産付リゾート会員権を相続したくない場合、
    公的機関に物納は可能ですか？

    父親が所有している不動産付リゾート会員権は買い手がつかないと言われています。父の死後、買い手がない場合は子どもたちが年会費・修繕費用や固定資産税と払い続けなければならないでしょうか？
    この不動産付リゾート会員権だけ相続を放棄することはできないので、他に父が所有する土地等の相続を全て放棄しなかればならないと言われました。リゾート会員権だけを公的機関等に物納することはできないのでしょうか？

  • 父親が所有している不動産付リゾート会員権を相続したくない場合、
    公的機関に物納は可能ですか？

    市場売却が困難であっても、処分可能な場合もありますがコストも相当かかることを覚悟しておいたほうがいいでしょう。そのリゾート会員権以外の財産については財産的価値があり、放棄したくないとのことですので、ご自身もご存知のとおり、相続放棄は選択できません。このような場合、そのリゾート会員権も相続していただき、その後発生するコスト（年会費・修繕費用・固定資産税等）も相続人の負担となります。
    今回のこのリゾート会員権だけを物納ができるか否かということですが、物納に関しては、原則として、そもそもこのリゾート会員権を物納する以外に相続税等を支払えないという事情があると認められた場合に限りますので、他に価値がある財産がある場合は残念ながら認められません。
    一方、単にこのリゾート会員権に将来的にかかるコスト（管理費、修繕費用、固定資産税等）の負担を無くしたいという場合は、文字通り処分するしかありません。値引きすれば売却できる程度であればいいのですが、そもそも売却自体成立しない状況ということであれば、相続をするか、処分するかのいずれかしか方法はありません。いずれにせよ、将来の維持コストと、要の処分費用との兼ね合いで十分検討すべきです。
税務署などでの
一般相談ではベストな
申告ができるとは限りません！

  • 【代表者プロフィール】
    伊澤 武志（いざわ たけし）

    昭和46年
    香川県高松市生まれ。大阪大学法学部卒業ののち、
    進学塾トップ講師として関西受験界をリード。
    平成19年
    伊澤武志税理士事務所を開業
    平成24年
    税理士法人ミライト・パートナーズの代表に就任（現職）
    趣味はマラソン・スノーボード・下手なゴルフ。

詳しくは
税理士法人ミライト・パートナーズ

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※税法ならびにその解釈については将来改正等で取扱いがかわることもありますのでご承知おきください